闲话土地出让最高年限不同带来的尴尬，一起来看看吧

我国最早搞土地有偿使用的地方是深圳。1987年9月，为了筹措城市建设发展资金，深圳市政府分别以协议和招标方式出让了两幅土地的使用权，从此，中国土地有偿使用制度拉开了序幕。

但是，从依法行政的角度来看，深圳市政府当年的卖地行为是违法的，因为，当时的法律规定，土地是不能买卖的。

于是，国家层面开始着手修改相关的法律规定，国务院总理李鹏于1990年5月19日签发了第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。至此，国有土地使用权的出让才有了法律规定。

之前，深圳市的土地出让行为是参考香港政府实行的土地批租的做法。土地批租实际上是港英政府卖地的一种说法。因为，香港的部分土地当年是向清政府租用的，其租用期限为99年。所以，香港当局不能明目张胆地说卖地，只能说土地批租。

根据国家之前出台的法律法规的操作程序，法律法规的草稿通常都是由执法部门提出的。那年我在人民大学参与做课题期间，因课题是国家土地管理局批准立项的，所以，学校老师经常会请局里的业务处室领导来校指导研究工作，有几位领导就是直接参与起草国务院第55号令的，其中，有一位处长后来赴香港中英土地委员会任职。他们曾说到了几件趣事：

一是土地出让的表述问题。开始，也是套用香港的方式，叫土地批租，即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用者。土地批租的费用，即土地使用权出让金，亦称土地价款，由用地者一次性交付。此外，每年使用者还要向土地出让人交纳使用金。以此来提醒土地使用者，你用的土地其所有权是国家的。但报批时，有人提出，土地批租的叫法带有殖民色彩，不可取。后来才改叫土地出让。

二是土地出让年限问题。主要是基于两点考虑，首先，我国土地实行公有制，出让的只是使用权，那就要有出让年限；其次，土地出让年限的长短要和土地还原利率有关。马克思的地租理论是，地价等于地租的资本化。当地租确定以后，地价的高底就由土地还原利率决定了。一般认为，商业用地的利润率最高，工业用地次之 ，而居住用地不考虑利润率，只考虑住宅的使用寿命。所以，土地出让的最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。

三是出让土地使用权年限届满时的处置。可有三种情况：其一，土地使用者需要继续使用土地。这种情况下，土地使用者应当在届满前一年申请续期，经批准后重新签订土地使用权出让合同，依规定支付土地出让金。其二，土地使用者申请续期未获批准的。这种情况主要是基于社会的公共利益，需要依法收回该出让的土地，则该土地使用权就应由国家无偿收回。其三，土地使用者未申请续期的。这种情况下，土地使用权自然应当由国家无偿收回。

通过几十年的实践，已经感觉有不少实际情况很难操作。比如同一宗土地里，有不同的用途，出让年限不一样，使用期届满后，土地使用者要续出让的，怎么操作？

没办法，国家机关又出台司法解释，暂且规定，居住用地出让土地使用期届满后，可以自动续期，不需要补缴土地出让金。这样，早些年，有的地方为了降低土地出让金，部分居住用地没有按最高年限出让土地，对于这类情况也不要补缴土地出让金吗？还有其他用地出让期限届满后，怎么办？就要等下一步修改相关法律法规了。

其实，有识人士早已提出了建议，国家应该废除土地出让按用途划定不同年限的法律规定，而应该实行所有的土地出让年限都一样。这样，实际操作起来就简单多了。